【宅建】賃貸借と借地契約、借家契約、それぞれの終わらせ方

　このブログでは2020年度宅建合格を目指す私が、個人的な趣味として書くものです。実際に誤りの記載をいくらか含むと思うので、宅建学習の手がかり程度に見てください。教科書的な説明全部ダラダラより、生の受験感ある話題を提供していけるようなブログにしたいと思っています。

　初投稿になりますけど、話題は「賃貸借と借地契約と、借家契約の終わらせ方」です。賃貸借、借地、借家、どれも貸し借りに関することで、覚えないといけない項目が重なりがちで、知識が整理整頓しにくいですよね。

　自分的には、この「終わらせ方」が最もめんどくさい項目だと思っていてます。終わらせ方というのは、貸主にとっては、貸してるわけですから、”いつ返してもらえるのか”、借主にとっては、”いつ返さないといけないのか”っていうことです。

　これがホントにテキストみてても、問題みててもごっちゃになるし、やればやるほど、ごっちゃになるので、まとめてみようと思います。

　賃貸借、借地、借家の3つなので、それぞれ終わらせ方をみたいきたいと思います。

　まず「賃貸借」の終わらせ方から

　賃貸借の終わらせ方を考えるときに、賃貸借には２種類あるので分けて考えなければなりません。

　「期間の定めのある賃貸借」、「期間の定めのない賃貸借」です。間延びした名前なので覚える気になりませんが、この分類ができてないと、ごっちゃになります。

　まず「期間の定めのある賃貸借」の終わらせ方を見ていきます。

　これはかなり簡単で、期間が定まっている賃貸借なわけですから、2年とか15年とか決めてある賃貸借なので、その期間の満了によって終了します。

　ただひとつポイントとしては、例えば15年で契約していて、期間満了後、借主が継続して使用している場合、貸主が遅滞なく異議を申し立てなければ、同じ条件で更新されたことになります。つまり、また15年で期間の定めのある賃貸借をしたことになるわけです。

　次は、「期間の定めのない賃貸借」の終わらせ方です。

　契約の時、10年とか30年とか期間を定めないで賃貸借をした場合になります。これは、結論は、当事者は、いつでも解約の申し入れをすることができます。これもポイントがひとつだけあって、土地の場合、解約申し入れから1年後に賃貸借が終了し、建物の場合、3か月後に賃貸借が終了します。

　続いて「借地契約」の終わらせ方です。

　借地契約といっても、定期借地契約というのがあり、これと区別する為に正確には、「普通借地契約」の終わらせ方となります。普通借地か定期借地かに関わらず、借地契約の特徴(宅建受験の上での特徴)は、”期間の定めが必ずある”、ということです。どんなテキストにも大きく書いてあると思いますが、借地契約は、必ず30年以上の契約になります。5年と契約したら勝手に30年の契約になりますし、期間を定めなくても30年となります。30年以上の期間を定めた場合は、その期間になります。このように期間の定めが必ずある、というのが最大の特徴になります。賃貸借も、借家契約も、期間の定めのない契約ができるので、借地はその点特徴的ですね。

　普通借地契約の終わらせ方は、更新の際、貸主が正当事由を以って異議を述べることによって終了します。さっきも言ったように必ず期間がありますから、更新のタイミングがやってきます。そのときに、貸主が正当事由を以って異議を述べることによって終了させることができます。ちなみに借主が終了させたい場合、期間満了時に更新しなければいいだけです。

　上記の定期借地権というのは、一般定期借地権や、事業用定期借地権など種類がありますが、”定期”なので、必ずのその期間で終了する契約なので、終わらせ方は、その期間の満了で終了するので、終わらせ方について特に覚えることはないです。

　ちなみに普通借地契約の終わらせ方でさっき書いた”貸主の正当事由”というのが中々に認められないみたいで、かなり借主有利な条件になっているようです。実質的に、借主はほぼ無限に更新可能なわけです。そうすると貸主としては、貸したいものも怖くて貸せないですよね。それで誕生したのが、定期借地権らしいです。定期借地は、必ず期間の満了で終了するので、安心して土地や建物を貸せるわけです。これは便宜的な説明なのかわかりませんが、そういう風に覚えるとかなり覚えやすいと思います。

　そして最後に、借家契約です。

　借家契約は、書くのが疲れたので次の記事で書きます。

　宅建の勉強をしていて、めんどくさいところなど、自分でやると体力を使うようなところを取り上げていけたらと思います。。。